Patrimônio de afetação e RET: controles contábeis essenciais
Nas incorporações imobiliárias submetidas ao patrimônio de afetação e optantes pelo Regime Especial de Tributação (RET), a contabilidade precisa identificar separadamente as operações de cada empreendimento. A legislação exige escrituração segregada, enquanto as regras do patrimônio de afetação estabelecem controles próprios sobre bens, direitos e recursos financeiros.
Essas exigências tornam necessária a conciliação entre contratos de venda, recebimentos, pagamentos, custos da obra e tributos. O objetivo é demonstrar quais valores pertencem a cada incorporação e como foram registrados e utilizados.
O patrimônio de afetação separa o terreno, as acessões e os demais bens e direitos vinculados à incorporação do patrimônio geral do incorporador. Sua constituição ocorre mediante averbação do termo no Registro de Imóveis.
O RET, por sua vez, é um regime tributário opcional aplicável às incorporações que atendem aos requisitos legais. Portanto, a existência da afetação não deve ser confundida com a conclusão da habilitação tributária.
A Receita informa que, desde abril de 2025, a inscrição do patrimônio de afetação no CNPJ é realizada automaticamente ao final do processo de habilitação no RET.
O artigo 7º da Lei nº 10.931/2004 exige escrituração contábil segregada para cada incorporação submetida ao regime.
A Instrução Normativa RFB nº 2.179/2024 permite que os registros sejam feitos em livros próprios ou nos livros da incorporadora, preservada a identificação das operações. Assim, segregação não significa, obrigatoriamente, manter um conjunto independente de livros para cada empreendimento.
Como rotina de conferência, os controles podem ser organizados da seguinte forma:
A tabela traduz as exigências em uma proposta de organização operacional; não constitui uma lista adicional de obrigações criada pela legislação.
Na regra geral aplicável em 2026, o RET-Incorporação prevê pagamento mensal de 4% sobre as receitas recebidas, reunindo IRPJ, CSLL, PIS/Pasep e Cofins. Há hipóteses específicas de alíquota de 1%, condicionadas ao enquadramento legal.
O controle deve distinguir a venda contratada do recebimento efetivo e identificar cancelamentos, devoluções e descontos incondicionais. A norma também diferencia receitas financeiras vinculadas à venda das unidades dos rendimentos obtidos com aplicações dos recursos no mercado financeiro, sujeitos a tratamento distinto.
A IN RFB nº 2.179/2024 estabelece que os custos e despesas indiretos pagos no mês sejam apropriados a cada incorporação na proporção de seus custos diretos em relação ao custo direto total da incorporadora.
A memória dessa apropriação deve permitir conferir os valores atribuídos aos empreendimentos e às demais atividades.
Entre os deveres do incorporador estão manter os recursos do patrimônio de afetação em conta específica e entregar à Comissão de Representantes balancetes coincidentes com o trimestre civil.
A legislação também exige demonstrativo do estado da obra, no mínimo a cada três meses, e escrituração contábil completa. A conciliação entre engenharia, financeiro e contabilidade dá suporte ao cumprimento dessas obrigações.
Com informações da Receita Federal, da Lei nº 10.931/2004 e da IN RFB nº 2.179/2024.
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Publicado por
Editora chefe
Fonte: Juliana Moratto
