Receita esclarece tributação na venda de imóveis por empresas
A Receita Federal publicou no Diário Oficial da União (DOU) na última sexta-feira (26) a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, esclarecendo como deve ser tributada a venda de imóveis originalmente registrados no ativo não circulante imobilizado por pessoas jurídicas optantes pelo regime do lucro presumido. Segundo o entendimento do Fisco, a receita obtida com a alienação desses bens deve ser tributada por meio da apuração de ganho de capital, ainda que os imóveis tenham sido posteriormente reclassificados para o ativo circulante em razão de mudança no objeto social da empresa.
A manifestação responde à consulta de uma empresa que alterou seu objeto social para incluir a atividade de compra e venda de imóveis próprios e questionou se poderia aplicar os percentuais de presunção do lucro presumido na venda de imóveis anteriormente utilizados em suas atividades operacionais e registrados no ativo imobilizado.
Ao analisar o caso, a Coordenação-Geral de Tributação (Cosit) concluiu que a simples reclassificação patrimonial do imóvel não modifica sua natureza para fins tributários. Dessa forma, permanecem aplicáveis as regras previstas na Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 para apuração do ganho de capital.
A consulta teve origem em uma empresa que, ao longo de sua atividade, adquiriu imóveis destinados ao uso operacional, contabilizando-os no ativo imobilizado. Posteriormente, passou a explorar a locação desses imóveis e, em 2020, alterou seu contrato social para incluir a compra e venda de imóveis próprios, cogitando a alienação desses bens.
Diante desse cenário, a empresa questionou se a venda dos imóveis poderia ser tributada como receita operacional da atividade imobiliária, sujeitando-se aos percentuais de presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL, ou se deveria ser tratada como ganho de capital.
Na resposta, a Receita Federal reafirma que imóveis originalmente destinados ao ativo não circulante imobilizado permanecem sujeitos à apuração de ganho de capital, ainda que tenham sido posteriormente reclassificados para o ativo circulante com a intenção de venda. Segundo a Receita Federal, a regra busca impedir que simples reclassificações contábeis alterem a natureza da receita e sua forma de tributação.
O entendimento também destaca que a venda de ativos imobilizados não integra a receita operacional da atividade imobiliária quando os imóveis foram originalmente adquiridos para utilização nas atividades da empresa, e não para revenda.
Na fundamentação da solução, a Receita ressalta que os percentuais de presunção aplicáveis ao lucro presumido nas atividades imobiliárias alcançam apenas imóveis construídos ou adquiridos com finalidade de revenda. Essa previsão consta da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017 e não se estende aos bens utilizados anteriormente nas atividades operacionais da pessoa jurídica.
Assim, quando o imóvel foi originalmente destinado às atividades operacionais da pessoa jurídica, sua alienação continua sujeita às regras de apuração do ganho de capital, ainda que posteriormente tenha sido reclassificado para o ativo circulante.
A Cosit também esclarece que a situação analisada difere da Solução de Consulta Cosit nº 254/2014, que tratava de imóvel adquirido originalmente para revenda e registrado em estoque, hipótese em que a tributação pelos percentuais do lucro presumido foi considerada aplicável. No caso da Solução de Consulta nº 95/2026, os imóveis possuíam destinação inicial diversa, razão pela qual o tratamento tributário é diferente.
Além disso, o novo entendimento vincula-se parcialmente à Solução de Consulta Cosit nº 7/2021, reiterando que a reclassificação patrimonial do imóvel não altera a forma de tributação prevista para sua alienação quando o bem teve origem no ativo não circulante imobilizado.
Na conclusão da Solução de Consulta nº 95/2026, a Receita Federal responde que, para fins de determinação das bases de cálculo do IRPJ e da CSLL, a receita obtida com a venda de imóveis anteriormente classificados no ativo não circulante imobilizado deve ser submetida à apuração de ganho de capital, conforme previsto na Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017.
O documento reforça ainda que esse tratamento permanece aplicável mesmo quando o imóvel tenha sido reclassificado para o ativo circulante após alteração do objeto social da empresa, afastando a possibilidade de utilização dos percentuais de presunção próprios da atividade de compra e venda de imóveis nessas situações.
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Publicado por
Jornalista
Fonte: Lívia Macario
